(aan)kopen op erfpacht. Hoe werkt dat?
Een woning kan op twee manieren worden aangeboden, te weten;
- Met eigen grond voor een vraagprijs;
- Op erfpacht voor een lagere koopsom (vaste niet onderhandelbare prijs). Voor het gebruik van de grond betaal je een maandelijkse vergoeding, canon genoemd. (vergelijkbaar met huur). Deze vergoeding is, net als de hypotheekrente, fiscaal aftrekbaar.
Afhankelijk van de koopsom van deze woning, kan je in aanmerking komen voor Nationale hypotheek Garantie (NHG).
4 kernpunten van de "erfpachtvoorwaarden"
- Het betreft erfpacht voor onbepaalde tijd (eeuwigdurend).
- De canon wordt jaarlijks geïndexeerd conform het prijsindexcijfer (cpi), dat het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks publiceert.
- Op je eigen verzoek (tussen het 10e en 30e jaar) is de grond terug te kopen tegen een vooraf vaste formule en niet tegen hertaxatie. De hoogte van deze terugkoop is o.a. afhankelijk van de prijsindexcijfers van de komende jaren. Dit kan betekenen dat je de grond kunt aankopen onder de dan geldende marktprijs.
- Na 30 jaar vindt opnieuw vaststelling van de canon plaats op basis van een vooraf bekende formule.
De gang van zaken bij aankoop op erfpacht.
Je hebt je droomhuis gevonden en je wilt weten of deze met erfpacht aan te kopen is? Dit is het moment om KK-Plan.nl in te schakelen. KK-plan.nl gaat je helpen met de aankoop. De woning die je op erfpacht wilt gaan kopen, staat momenteel op eigen grond en kan op jouw verzoek op erfpacht worden aangekocht. Dit zal dan in overleg gaan met onze KK-Plan aankoop makelaar.
De erfverpachter (Regional Grondbezit) koopt dan de woning in zijn geheel (huis + grond) van de huidige eigenaar en levert deze met het eeuwigdurend recht van erfpacht door aan jou. Voor het gebruik van de grond betaal je een maandelijkse vergoeding (canon) aan de erfverpachter. Voor het op erfpacht aankopen ben je verder geen kosten verschuldigd aan de erfverpachter. De kosten om deze constructie mogelijk te maken zijn verdisconteerd in de koopsom.
Voor de financiering van deze woning op erfpacht is het van belang een hypotheekspecialist te raadplegen, die ervaring heeft op dit gebied en je kan begeleiden naar de juiste hypotheek. Hiervoor verwijzen wij je naar de KK-Plan hypotheekservice.
Verkoopvoorwaarden:
- De overdracht van het erfpachtrecht zal plaatsvinden bij een projectnotaris. Deze kan je niet zelf bepalen. De hypotheek kan dan wel in collegiale samenwerking plaatsvinden met een lokale notaris
- Het voordeel van de overdrachtsbelasting is voor rekening van erfverpachter. Je moet zelf rekening houden met de gebruikelijke “kosten koper”.
Meest gestelde vragen
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht om een aan een ander toebehorend stuk grond te gebruiken. Voor het gebruik van de grond betaal je een maandelijkse vergoeding (canon) aan de erfverpachter. In deze situatie koop je een woning en huur je de grond eronder van de erfverpachter. Daarnaast heb je de mogelijk om vanaf het 10e jaar, op eigen verzoek, de grond weer terug te kopen van de erfverpachter.
Waarom zou je kopen op erfpacht?
Eigenlijk een heel eenvoudige reden; Een woning die je, om financiële redenen, niet kan kopen op eigen grond, kan vaak wel op erfpacht worden aangekocht omdat het aankopen op erfpacht goedkoper is. Dit omdat je de grond er niet bij koopt.
Afhankelijk van de koopsom van de woning kom je, bij aankoop van een woning op erfpacht, ook in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Hoe werkt het?
De woning mét grond wordt door Regionaal Grondbezit aangekocht (zij zijn de erfverpachters) en gelijktijdig wordt er met de koper op erfpacht een koopovereenkomst gesloten voor het recht van erfpacht. De grond wordt in erfpacht uit gegeven waarvoor je een maandelijkse vergoeding betaald, canon genoemd. De canon is, net als de hypotheekrente, fiscaal aftrekbaar.
Komen er nog kosten bij?
Nee. Voor het op erfpacht aankopen ben je naast de gebruikelijke financierings- en aankoopkosten verder geen kosten verschuldigd aan de erfverpachter. De koopsom op erfpacht is inclusief alle kosten om deze constructie mogelijk te maken.
De kosten die voor je eigen rekening zijn, zijn de notariskosten voor leveringsakte, hypotheekakte, de overdrachtsbelasting bij het kopen op erfpacht (6% van de koopsom op erfpacht en de gekapitaliseerde canon) en de eventuele aankoopcourtage bij aankopend makelaar. Deze kosten betaal je ook bij een aankoop op eigen grond.
Wat zijn de fiscale consequenties?
Conform de huidige fiscale wetgeving is de maandelijks te betalen canon gekwalificeerd als “aftrekbare kosten eigen woning”. Dit is vergelijkbaar met de te betalen hypotheekrente. Zowel de hypotheekrente als de canon wordt verrekend in Box 1.
Wat zijn de consequenties voor de gemeentelijke heffingen en verzekeringen?
Als erfpachtpachter betaal je dezelfde gemeentelijke heffingen als wanneer je de woning op eigen grond koopt. Ook aan de woonhuisverzekering verandert er niets.
Ik wil een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie, kan dat?
Ja dat kan. Aankoop op erfpacht op basis van de erfpachtvoorwaarden van Regionaal Grondbezit is door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning goedgekeurd. Vaak wordt NHG zelfs door de geldverstrekker verplicht gesteld.
Wat als de erfverpachter van de grond andere plannen heeft?
Zolang het recht van erfpacht van kracht is - dat is dus eeuwigdurend - kan de nieuwe eigenaar zonder jouw medewerking niets aan de erfpachtvoorwaarden veranderen.
Mocht je nog vragen hebben, neem dan contact met ons op. Wij helpen je graag!
Partner worden van KK-Plan.nl
In bepaalde postcode gebieden zijn wij nog op zoek naar partners voor onze diensten en services.
Ben jij die professionele aan- of verkoop makelaar, hypotheekadviseur, bouwkundige, notaris of taxateur? En je wilt ook ingeschakeld worden door het KK-Plan.nl, neem dan contact met ons op.